はじめに
施設駐車場の月極区画は、安定的な収入源として期待されています。しかし、稼働率を定期的にモニタリングしているオーナーは意外と少ないのが現状です。
「空きがあるのは知っているが、具体的に何%なのか分からない」という状態では、改善のしようがありません。
ステップ1：現状の稼働率を正確に把握する
まず、以下の数値を確認します。
- 契約可能区画数：月極として提供している総区画数
- 契約済み区画数：実際に契約が入っている区画数
- 実稼働率：契約済みでも実際に利用されていない区画がないか
特に3番目の「実稼働率」は見落とされがちです。契約はしているものの、実際にはほとんど使われていない区画がある場合、その情報は料金や契約条件の見直しに活かせます。
ステップ2：空き区画の原因を分析する
稼働率が低い場合、その原因は複数考えられます。
- 立地の問題：周辺にもっと安い月極がある
- 料金の問題：相場より高く設定されている
- 認知の問題：月極を募集していること自体が知られていない
- 条件の問題：契約期間が長すぎる、法人限定になっている等
原因によって打ち手が異なるため、まずは何がボトルネックかを特定することが重要です。
ステップ3：改善施策を実行する
原因に応じた施策の例を紹介します。
料金の見直し
近隣の月極相場を調査し、適正な料金を設定します。時間貸しとの収益比較も行い、月極に回すべき区画数を最適化します。
募集方法の改善
施設のウェブサイトや看板だけでなく、駐車場検索サイトへの掲載や、近隣の法人への直接営業なども検討します。
契約条件の柔軟化
最低契約期間を短縮したり、個人利用にも対応するなど、入りやすい条件を整えることで契約数を増やせる場合があります。
まとめ
月極の稼働率改善は、「把握→分析→施策」の3ステップで進めます。そもそも稼働率が正確に把握できていない場合は、まず収支をガラス張りにするところから始めてみてください。
月極稼働率を含む駐車場運営の無料診断は「Parking Opinion」から3分で開始できます。
よくある質問
Q. 月極の適正な稼働率はどのくらいですか？
施設の立地や用途によりますが、85〜95%程度が理想的とされています。100%に近い場合は、料金を上げる余地があるかもしれません。
Q. 時間貸しと月極、どちらが収益性が高いですか？
一般的に、稼働率の高い立地では時間貸しの方が収益性が高い傾向があります。ただし、月極は安定収入が得られるため、バランスが重要です。
Q. 月極の稼働率データを持っていません。どうすれば？
運営会社に月次の稼働率レポートを求めてください。データが得られない場合は、契約形態そのものの見直しが必要かもしれません。